Đầu tư kinh doanh condotel

"Luật chơi" còn thiếu, thị trường bất an

09:36 | 02/01/2020

|
Việc Công ty CP Đầu tư phát triển và xây dựng Thành Đô thông báo bắt đầu từ tháng 1-2020 sẽ không chi trả lợi nhuận như cam kết cho khách hàng đã đầu tư mua căn hộ condotel tại Dự án Cocobay tại Đà Nẵng đã làm dấy lên những quan ngại của dư luận xã hội xung quanh mô hình condotel, đặc biệt là tính pháp lý. Để hiểu rõ hơn những khái niệm, mô hình kinh doanh, tính pháp lý của condotel, phóng viên Báo Năng lượng Mới đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS).

GS.TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thay đổi tư duy về BĐS du lịch kiểu mới

PV: Thưa ông, kinh doanh condotel có gì khác biệt so với kinh doanh BĐS truyền thống?

luat choi con thieu thi truong bat an

GS.TS Đặng Hùng Võ: Theo quan niệm truyền thống, mỗi một loại hình BĐS đều có chức năng phân biệt, hay gọi là đơn chức năng. Ví dụ, BĐS nhà ở gồm các không gian làm nơi ở cho con người; BĐS du lịch - nghỉ dưỡng (gọi tắt là BĐS du lịch) gồm các khách sạn để cho khách du lịch thuê lưu trú và các khu vui chơi, giải trí; BĐS công nghiệp gồm các nhà máy, khu công nghiệp, nơi để sản xuất công nghiệp...

Nhưng cuộc sống luôn vận động, trong quá trình phát triển, khái niệm kinh tế chia sẻ được hình thành dựa trên nguyên tắc mọi nguồn lực cần phải được chia sẻ để sử dụng sao cho đạt hiệu suất cao nhất, nên BĐS cũng phát triển theo hướng này, nghĩa là BĐS du lịch kiểu mới được hình thành dựa trên kinh tế chia sẻ. Đó là những BĐS đa công năng, một BĐS có thể sử dụng để ở, cho thuê làm văn phòng, cho thuê dài hạn để ở, có thể cho thuê ngắn hạn làm nơi lưu trú... khác hẳn với BĐS truyền thống là đơn chức năng.

Với hình thức đa công năng, các BĐS du lịch kiểu mới được hình thành với tên gọi condotel, shophouse hay biệt thự nghỉ dưỡng. Một tòa condotel có thể có một phần để ở, một phần cho thuê du lịch, một phần cho thuê làm văn phòng và một phần làm cửa hàng bán lẻ. Từng căn hộ có chủ sở hữu riêng.

Kể từ năm 2014 tới nay, đã có số lượng lớn căn hộ condotel được tung ra thị trường. Giá thuê một căn hộ condotel cao cấp rẻ hơn khá nhiều so với một phòng đơn tại khách sạn cao cấp. Căn hộ condotel rất phù hợp với khách du lịch ít tiền hoặc các khách du lịch đi theo gia đình, nhóm gia đình.

PV: Condotel đã phát triển ở Việt Nam khoảng 5 năm nay, nhưng khung pháp luật chưa có. Ông có ý kiến như thế nào về vấn đề này?

GS.TS Đặng Hùng Võ: Kể từ năm 2014 tới nay, đã có số lượng lớn căn hộ condotel được tung ra thị trường, tạo được lợi thế cạnh tranh trong thu hút khách du lịch. Giá thuê một căn hộ condotel cao cấp rẻ hơn khá nhiều so với giá thuê một phòng đơn tại khách sạn cao cấp. Căn hộ condotel rất phù hợp với khách du lịch ít tiền hoặc các khách du lịch đi theo gia đình, nhóm gia đình.

Thế nhưng khung pháp luật về condotel vẫn chưa có, chỉ được bàn định trong suốt 5 năm qua. Khung pháp luật cho condotel bao gồm 3 nhóm vấn đề. Một là thời hạn sử dụng đất là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch? Hai là vận hành theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư, hay một kiểu hỗn hợp nào khác? Ba là các dự án condotel có được áp dụng phương thức bán BĐS hình thành trong tương lai như nhà ở không?

luat choi con thieu thi truong bat an

Được sự đồng ý của UBND TP Đà Nẵng, Cocobay đã chuyển đổi condotel thành chung cư

PV: Vì sao mới chỉ bàn định mà chưa ra được văn bản pháp luật, thưa ông?

GS.TS Đặng Hùng Võ: Bởi vì các bên tham gia vào phân khúc BĐS du lịch kiểu mới đang dựa vào tư duy BĐS truyền thống đơn công năng, không coi nó là đa năng.

Hiện có 2 luồng ý kiến về condotel: Thứ nhất, đây là căn hộ khách sạn phục vụ kinh doanh du lịch, tức là chỉ được sử dụng có thời hạn 50 năm hoặc cùng lắm là 70 năm. Thứ 2, condotel là nhà chung cư, có thể để cho thuê, tức là được sử dụng đất lâu dài. Cả 2 ý kiến này đều được hình thành dựa trên tư duy quản lý cũ: Một BĐS chỉ sử dụng vào một mục đích.

Với tư duy đó, các địa phương tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng để thu hút đầu tư, đa số giao đất để phát triển BĐS du lịch dài hạn như đất ở. Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại BĐS này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch. Các nhà đầu tư vào dự án condotel cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải được trao căn hộ kèm theo các cam kết lợi nhuận hằng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng. Nghĩa là mọi người vẫn coi condotel chỉ có một mục đích sử dụng thôi.

Việc chưa định hình được cụ thể cho loại hình condotel đã làm cho chủ trương đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn bị chậm lại, nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Cho nên lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các BĐS đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta.

luat choi con thieu thi truong bat an
Để giải tỏa ách tắc, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các BĐS du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình.

PV: Theo ông, khung pháp luật cho BĐS du lịch kiểu mới nên xây dựng như thế nào cho phù hợp với hoàn cảnh ở nước ta?

GS.TS Đặng Hùng Võ: Điểm mấu chốt của khung pháp luật là thời hạn sử dụng đất đối với các BĐS du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài thì hút được các nhà đầu tư thứ cấp; sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư Việt Nam chưa quen lắm, mặc dù các nước phát triển đã quá quen với sở hữu bất động sản du lịch có thời hạn. Để giải tỏa vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các BĐS du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình.

Cụ thể, cần bổ sung các quy định về phương thức quản lý các BĐS đa công năng vào Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Về đất đai, cần cho phép các chủ đầu tư dự án BĐS có mục tiêu phục vụ kinh doanh du lịch được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất lâu dài gắn với nộp tiền sử dụng đất ở hoặc hình thức sử dụng đất có thời hạn gắn với nộp tiền thuê đất, tương ứng với từng phần diện tích đất đai phù hợp của dự án. Về quản lý BĐS, cần quy định về nguyên tắc chấp nhận một số công năng được phép và yêu cầu cụ thể đối với các BĐS đa công năng.

Khi pháp luật được sửa đổi, bổ sung thì bao giờ cũng có các điều khoản chuyển tiếp, tức là các quy định xử lý đối với các dự án condotel đã được phê duyệt, các căn hộ tại condotel đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà gắn liền với đất. Cách thức phù hợp là cho phép các chủ đầu tư dự án được lựa chọn phần diện tích được sử dụng đất lâu dài và phần diện tích được thuê đất có thời hạn. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đã cấp phải được điều chỉnh theo các phần diện tích đã được chủ đầu tư dự án lựa chọn. Chỉ có thế mới bảo đảm condotel phát huy được hết thế mạnh của loại hình BĐS du lịch kiểu mới.

Một vấn đề nữa, nên có chính sách cụ thể đối với diện tích nhà ở có thời hạn thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội; đối với diện tích nhà ở còn lại, bao gồm cả các BĐS du lịch kiểu mới, thì mức thuế lũy tiến cao khi nhà đầu tư lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất trả tiền hằng năm.

BĐS du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch, động viên được toàn dân tham gia làm du lịch dựa trên tạo hiệu suất cao trong sử dụng BĐS của kinh tế chia sẻ. Cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy kinh tế chia sẻ để sửa đổi pháp luật về đất đai. Mục tiêu chính là du lịch phải trở thành kinh tế mũi nhọn.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam: Condotel được điều chỉnh bởi... Luật Du lịch
luat choi con thieu thi truong bat an

Condotel, vila resort (biệt thự du lịch) là loại hình BĐS mới xuất hiện tại Việt Nam vài năm gần đây. Sự xuất hiện của mô hình condotel/resort tại Việt Nam đã tạo nên một xu hướng đầu tư mới. Thực tế, năm 2017, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chỉ riêng tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh... đã có tới hơn 22.800 căn hộ du lịch được chào bán, số lượng giao dịch thành công là hơn 12.500 căn hộ.

Với loại hình BĐS này, Luật Du lịch 2017 quy định căn hộ du lịch/biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch (Điều 48). Có thể khẳng định, căn hộ du lịch/biệt thự du lịch đã được pháp luật thừa nhận và được điều chỉnh bởi Luật Du lịch. Tuy nhiên, do đây là loại hình BĐS mới, chưa được điều chỉnh tại các luật có liên quan, vì vậy gây nhiều khó khăn trong quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp, chính đáng của người dân cũng như doanh nghiệp.

Sự việc chủ đầu tư Cocobay Đà Nẵng ngừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng đã đầu tư vào dự án này từ năm 2020 là một ví dụ. Hiệp hội BĐS Việt Nam kiến nghị:

Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp các bộ, ngành liên quan có hướng dẫn cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cho loại hình condotel theo hướng cá nhân, tổ chức có thể mua căn hộ condotel (không phải dưới dạng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án) và được cấp giấy chứng nhận, dù dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại dịch vụ hay đất ở không hình thành đơn vị ở.

Bộ Xây dựng phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền quy định chi tiết về việc mua bán BĐS (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho cả doanh nghiệp và khách hàng khi có nhu cầu; phối hợp các cơ quan liên quan trình cấp thẩm quyền sửa đổi quy định này theo hướng cho phép cá nhân nước ngoài được mua căn hộ condotel để đầu tư kinh doanh và vì mục đích quản lý, có thể quy định các hạn chế đối với cá nhân nước ngoài khi sở hữu căn hộ condotel tương tự như đối với nhà ở như: Hạn chế số căn được sở hữu trong một khu vực, hạn chế về thời hạn sở hữu, nhằm mở ra cơ hội thu hút dòng tiền đầu tư...

luat choi con thieu thi truong bat an

Chuyên gia Nguyễn Trí Hiếu: Pháp lý chưa rõ ràng, tiềm ẩn nhiều rủi ro

Dù BĐS nghỉ dưỡng đang có dư địa lớn để phát triển nhưng vẫn còn không ít rào cản. Trong đó, tính pháp lý đối với loại hình condotel chưa rõ ràng và còn nhiều tranh cãi. Sau thời gian bùng nổ, khoảng 1 năm trở lại đây, thị trường BĐS nghỉ dưỡng chững lại, lượng giao dịch căn hộ du lịch giảm mạnh. Nguyên nhân cơ bản là vướng mắc về pháp lý cho các sản phẩm condotel chưa được tháo gỡ và sự tăng mạnh nguồn cung.

Với nhà đầu tư, sự chưa rõ ràng về pháp lý đối với loại hình condotel tiềm ẩn nhiều rủi ro. Condotel chưa được định hình rõ là BĐS để ở hay kinh doanh. Ví dụ, trong những ngày chủ sở hữu đến ở (khoảng 10-15 ngày mỗi năm) thì là nhà của họ, nhưng thời gian còn lại được kinh doanh thì lại là BĐS sử dụng cho mục đích kinh doanh. Nếu tính tỷ lệ thời gian sử dụng thì condotel là BĐS kinh doanh. Nếu thực chất condotel là BĐS kinh doanh thì phải áp dụng tất cả các quy định về xây dựng, thiết kế và công năng sử dụng, các loại thuế dựa trên doanh thu. Do vậy, Chính phủ, Quốc hội nhanh chóng giải quyết vấn đề pháp lý của condotel để ngân hàng yên tâm khi nhận thế chấp, người mua nhà an tâm về quyền sở hữu, ngay cả chủ đầu tư cũng an tâm để chào bán hay chuyển nhượng.

Để giải quyết các mâu thuẫn mới phát sinh giữa chủ đầu tư và nhà đầu tư condotel, tôi kiến nghị một vài giải pháp: Với các chủ sở hữu đang gặp khó khăn, nên điều đình, trao hẳn quyền sở hữu và sử dụng căn hộ cho chủ sở hữu để ở hay kinh doanh; hai bên cần đàm phán để hạ tỷ lệ lợi nhuận từ kinh doanh; chủ đầu tư bán lại căn hộ condotel cho chủ sở hữu với giá thỏa thuận.

Còn với các vấn đề liên quan đến condotel nói chung, theo tôi, quan trọng nhất là sử dụng dưới hình thức nào thì cần có sự quản lý theo hình thức đó. Sở hữu condotel thuộc về chủ đầu tư hay người chủ tài sản toàn bộ dự án condotel chứ không phải từng căn hộ riêng biệt trong dự án. Cho nên, quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ chỉ cần tồn tại dưới hình thức một hợp đồng có thời hạn năm ba năm hay vài chục năm. Người mua căn hộ condotel chỉ sở hữu quyền khai thác, quyền sử dụng, quyền quản lý, kể cả quyền kinh doanh, chứ không phải là sở hữu các căn hộ là tài sản hữu hình cụ thể.

Tú Anh