Thị trường bất động sản: Tăng, giảm nhiệt phân khúc nào?

10:50 | 19/04/2019

|
Các chuyên gia bất động sản (BĐS) cho rằng, thị trường BĐS năm 2019 có một số biến động nhẹ mang tính đảo chiều. Phân khúc căn hộ, nhà ở có phần trầm lắng, giảm sút so với năm trước. Tuy nhiên, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đang và sẽ “nóng” hơn. Nhiều nhà đầu tư trong, ngoài nước liên tục rót vốn vào các điểm du lịch, nghỉ dưỡng nổi tiếng.

Phân khúc căn hộ, nhà ở giảm nhiệt

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao, Trưởng phòng Định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE Việt Nam:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Phân khúc căn hộ TP HCM trong quý I/2019 trầm lắng, nguồn cung chào bán mới giảm mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Ngoài lý do là kỳ nghỉ Tết dài, việc chậm cấp phép đã ảnh hưởng đáng kể đến kế hoạch chào bán của các chủ đầu tư. Trong quý I/2019 chỉ có 4.423 căn hộ được chào bán, giảm 54% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ tiêu thụ tới 80-100% tại một số dự án của chủ đầu tư uy tín, với mức giá hợp lý.

Xét về tỷ lệ giữa các phân khúc sản phẩm, phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm phần lớn với 55% tổng nguồn cung trong quý I/2019, tạo nền tảng cho thị trường BĐS phát triển bền vững hơn bằng việc đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở của người mua. Xét về vị trí, thị trường căn hộ tại TP HCM tiếp tục mở rộng về phía Đông và Nam, tập trung tại quận 2, quận 8, quận 9 và Bình Chánh.

Ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Việt Nam:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Tại TP HCM, trong quý I/2019, ngoại trừ phân khúc nhà phố, biệt thự và condotel có sự tăng nhẹ cả cung và cầu so với quý IV/2018. Các phân khúc còn lại, bao gồm đất nền, căn hộ, biệt thự biển đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ. Phân khúc đất nền giảm nhiệt mạnh, nguồn cung mới giảm.

DKRA Việt Nam ghi nhận có 2 dự án đất nền mới đáng chú ý được mở bán trong quý I/2019, bao gồm 1 dự án mới và 1 giai đoạn tiếp theo của dự án cũ, cung ứng ra thị trường khoảng 259 nền, bằng 24% so với nguồn cung của quý IV/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 86%, bằng 25% so với quý trước. Nguồn cung đất nền mới tập trung chủ yếu ở quận 9 của khu Đông và huyện Củ Chi của khu Bắc. Nhìn chung, thị trường BĐS giảm nhiệt cả cung và cầu. Giá bán đất nền cũng không biến động lớn kể từ cuối năm 2018.

Đối với phân khúc căn hộ, nguồn cung giảm kỷ lục trong 3 năm trở lại đây. Nguồn cung và sức tiêu thụ của phân khúc căn hộ giảm mạnh trong quý I/2019, xuống mức thấp nhất các quý từ năm 2016 đến nay.

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao
Vinpearl Premium là thương hiệu biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp của Vingroup

Cụ thể, quý I/2019, nguồn cung mới chỉ bằng 25% so với quý IV/2018, bằng 26% so với cùng kỳ năm trước; lượng căn hộ tiêu thụ bằng 29% so với quý IV/2018 và 26% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ hạng B dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, tiếp theo là căn hộ hạng A và hạng sang, không có dự án mới căn hộ hạng C mở bán. Giá bán căn hộ trong quý duy trì xu hướng đi ngang từ giữa năm 2018.

Ông Trần Trọng Tuấn - Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

TP HCM có cộng đồng doanh nghiệp đông đảo, trong đó có 11.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS, vì vậy BĐS đóng góp nhiều cho kinh tế thành phố. Thời gian qua, thành phố ghi nhận sự tăng trưởng của thị trường BĐS, dù không thật sự ở mức cao nhưng cũng đạt 8%/năm.

Tuy nhiên quý I/2019, thị trường BĐS đang có dấu hiệu sụt giảm. Theo thống kê của Sở Xây dựng, số lượng dự án phê duyệt giảm 63%, giấy phép xây dựng, kể cả khu vực nhà dân và dự án, giảm 16% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng hợp đồng nhận thầu của các doanh nghiệp xây dựng sụt giảm 30-50% do các chủ đầu tư BĐS thiếu dự án mới. Riêng các dự án phát triển nhà ở xã hội luôn trong tình trạng cung không đủ cầu. Đơn cử, dự án có 125 căn hộ nhưng có đến 700 đơn đăng ký mua, dự án có 7.000 căn hộ thì hơn 10.000 đơn đăng ký. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở xã hội trên thị trường rất lớn, song chính sách chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Qua 3 tháng đầu năm 2019, Hiệp hội BĐS thành phố và các doanh nghiệp nhận thấy sự sụt giảm của thị trường cả cung lẫn cầu. Lo ngại hơn, nhiều dự án BĐS bị ách tắc hoặc không được cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Ngoài 124 dự án sau khi bị rà soát, kiểm tra đã triển khai trở lại, có 30 dự án khác cùng hơn 300 mặt bằng chưa được xem xét. Thực tế đó làm cho nguồn cung BĐS của thành phố bị sụt giảm mạnh, kéo theo việc tăng giá. Bên cạnh đó, sự ách tắc của các dự án làm giảm cơ hội tạo lập nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp, tác động đến việc bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở. Đồng thời, doanh nghiệp mất cơ hội kinh doanh, khó khăn chồng chất, thậm chí có nguy cơ bị phá sản.

Hiệp hội mong muốn UBND TP HCM sớm có biện pháp tháo gỡ các dự án “đóng băng” vì chờ rà soát, kiểm tra, để doanh nghiệp có thể thực hiện dự án bình thường. Thành phố cần quan tâm, cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn. Bởi vì vẫn còn có một số cán bộ, công chức có biểu hiện thiếu minh bạch, chưa đối xử bình đẳng đối với các doanh nghiệp. Có hồ sơ được giải quyết nhanh, thậm chí rất nhanh, có hồ sơ lại bị gây khó, bị chuyển lòng vòng hoặc bị yêu cầu bổ sung nhiều lần.

“Nóng” BĐS du lịch, nghỉ dưỡng

Ông Hàn Mạnh Tiến - Chủ tịch Hội Các nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Du lịch Việt Nam có bước phát triển nhảy vọt trong những năm gần đây với tốc độ tăng trưởng 30-40%/năm. Việt Nam lọt vào danh sách các quốc gia có tốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới và đứng đầu châu Á. Dự kiến năm 2019, du lịch Việt Nam sẽ đón khoảng 18 triệu lượt khách quốc tế. Điều này vô hình trung tạo điều kiện tốt cho BĐS du lịch bùng nổ mạnh mẽ.

Không ít doanh nghiệp trước đây chỉ đầu tư BĐS nhà ở hoặc kinh doanh lĩnh vực khác, nay đang đẩy mạnh đầu tư vào BĐS du lịch, tạo nên một làn sóng phát triển rất sôi động của thị trường BĐS du lịch ở khắp các địa phương có nhiều tiềm năng phát triển du lịch và nghỉ dưỡng. Nhiều dự án du lịch phát triển tại Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phú Quốc… Bên cạnh các dự án căn hộ khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố thương mại du lịch..., đã bắt đầu xuất hiện những khu phức hợp nghỉ dưỡng hoặc khu đô thị du lịch quy mô lớn với các sản phẩm BĐS và du lịch đa dạng như casino, công viên chủ đề, sân golf…

Ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Nguồn cung về BĐS nghỉ dưỡng phát triển khá nhanh. Gần đây xuất hiện nhiều khu nghỉ dưỡng, khách sạn tầm cỡ quốc tế như: FLC, Marriott, Alphanam… Mặc dù BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phát triển khá nhanh, song vẫn thiếu hàng chục ngàn phòng từ cao cấp đến 5 sao. Thời gian tới, các doanh nghiệp nên tiếp tục đầu tư để đáp ứng tốt nhu cầu thị trường.

Dù dư địa thị trường lớn, “miếng bánh” trên thị trường BĐS du lịch, nghỉ dưỡng “rất ngon” nhưng không phải ai cũng “ăn” được. Để phát triển bền vững, thị trường cần có những nhà đầu tư uy tín, chất lượng. Hiện nay, chính sách hạn chế tín dụng cho BĐS đang là rào cản lớn với các doanh nghiệp, bởi BĐS du lịch, nghỉ dưỡng đòi hỏi nguồn vốn lớn, dài hạn, các doanh nghiệp cần sử dụng các đòn bẩy tài chính, trong đó vốn ngân hàng là kênh rất quan trọng để doanh nghiệp có thể nâng quy mô đầu tư.

Ông Kai Marcus Schroter - nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Du lịch và Khách sạn, Phòng Thương mại châu Âu tại Việt Nam:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Ở Việt Nam, các địa phương liên tục kêu gọi nhà đầu tư vào rất nhiều dự án casino, trường đua, thể thao… Nghe thì thú vị, nhưng để hiện thực hóa các dự án, cần cân nhắc tính khả thi. BĐS du lịch không cần đô thị hóa. Khách du lịch cần sống, hòa mình vào thiên nhiên, trải nghiệm bản sắc văn hóa. Vì vậy, nên trân trọng văn hóa của các điểm đến du lịch.

BĐS du lịch phát triển là tín hiệu tốt cho lĩnh vực BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung, tuy nhiên doanh nghiệp cần xem lại vấn đề môi trường. Tôi nhận thấy, môi trường bị ô nhiễm khi hàng loạt các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng lần lượt ra đời. Người Việt Nam tỏ ra khá tự hào về các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, nhưng lại khá dè dặt khi nói về mặt trái của vấn đề môi trường. Theo tôi, Việt Nam phải cân bằng giữa đầu tư tư nhân và các hạ tầng công. Đó không nhất thiết là sân bay, đường cao tốc, mà có thể là hệ thống xử lý nước thải, rác thải… hướng tới môi trường xanh, sạch, đẹp. Đầu tư vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng không dễ. Phân khúc này đang cần những nhà đầu tư có năng lực tài chính, có trình độ chuyên môn cao, biết kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế với lợi ích xã hội.

Ông Nguyễn Thái Phiên - Giám đốc cao cấp Novaland:

thi truong bat dong san tang giam nhiet phan khuc nao

Trên nền tảng danh lam thắng cảnh phong phú và di sản văn hóa đặc sắc, thương hiệu và hình ảnh du lịch Việt Nam ngày càng có vị thế cao trong khu vực với lượng du khách trong và ngoài nước tăng nhanh chóng. Mong muốn tạo những điểm đến tuyệt hảo, ghi dấu ấn Việt Nam trên thị trường quốc tế, các doanh nghiệp tư nhân đã đầu tư, phát triển nhiều sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí tại các địa phương có tiềm năng như: Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Lạt, Cần Thơ…, tập trung nhiều vào hai thị trường lớn còn nhiều quỹ đất là Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu. Chiến lược đầu tư vào BĐS du lịch, nghỉ dưỡng của chúng tôi là sẽ phát triển một số dự án đi theo hình thức đại đô thị du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí. Điều đặc biệt, để trở thành điểm đến ấn tượng, Novaland hoàn thiện du lịch lữ hành, hậu cần vận chuyển, lưu trú, xúc tiến du lịch, giải trí, mua sắm, ẩm thực...

Nhiều dự án BĐS tại TP HCM bị ách tắc hoặc không được cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Ngoài 124 dự án sau khi bị rà soát, kiểm tra đã triển khai trở lại, có 30 dự án khác cùng hơn 300 mặt bằng chưa được xem xét. Thực tế đó làm cho nguồn cung BĐS bị sụt giảm mạnh.
Tại TP HCM, quý I/2019, nguồn cung căn hộ mới chỉ bằng 25% so với quý IV/2018; lượng căn hộ tiêu thụ bằng 29% so với quý IV/2018. Căn hộ hạng B dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, tiếp theo là căn hộ hạng A và hạng sang, không có dự án mới căn hộ hạng C mở bán.
TP HCM thu hút nhiều vốn FDI vào BĐS

Theo UBND TP HCM, trong 3 tháng đầu năm 2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trên địa bàn tăng hơn 20% so với cùng kỳ năm trước.

Cụ thể, trong quý I/2019, TP HCM thu hút được 1,55 tỉ USD vốn FDI, tăng 20,4% so với cùng kỳ năm trước, bao gồm cả vốn đăng ký mới và vốn thu hút qua hình thức góp vốn, mua cổ phần của các doanh nghiệp trong nước.

Trong đó, lĩnh vực kinh doanh BĐS dẫn đầu, chiếm 52,7% tổng vốn FDI; tiếp theo là hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ chiếm 19,4%; bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ôtô, môtô, xe máy và xe có động cơ khác chiếm 14,8%; công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 8%; dịch vụ lưu trú và ăn uống chiếm 1,9%.

Sức hấp dẫn của BĐS du lịch

Sức hấp dẫn đầu tư vào BĐS du lịch chủ yếu nhờ các loại hình như khách sạn, resort biệt thự nghỉ dưỡng, shop house hay khu phức hợp du lịch giải trí... Chỉ trong thời gian ngắn, số lượng cơ sở lưu trú du lịch tại Việt Nam tăng lên nhanh chóng. Năm 2011, cả nước mới có 13.756 cơ sở lưu trú du lịch với trên 256.000 phòng, đến năm 2018 đã đạt tới con số 28.000 cơ sở với 550.000 phòng lưu trú. Tốc độ tăng trưởng về quy mô phòng bình quân 12%/năm.

Thanh Hồ